تفکیک زمین

زمین منظور عرصه ملک است. که باید از طریق دیوار کشی دارای حدود مشخص باشد. و هر ملک دارای سند است. که در این اسناد پلاک ثبتی و اطلاعات ملک درج شده است. و زمانی که مالک قصد تقسیم زمین خود به قطعات کوچکتر را داشته باشد. باید تفکیک زمین را انجام دهد. که تفکیک زمین بر اساس تقسیم زمین به دلخواه مالک انجام می گیرد. که فاقد مراحل حقوقی و اختلافی است.

تفاوت افراز و تفکیک زمین

در افراز معمولا بحث قانونی است. که ملک به صورت ورثه ای است. یا ملک مشاعی است که مالکین و شرکا دچار اختلاف شده اند. و قصد تقسیم زمین از طریق قانون را دارند. و در این امر باید کار از طریق اداره ثبت یا مرجع قضایی شروع شود. یعنی این که مالکین باید ابلاغیه مربوط به افراز زمین را از طریق این دو ارگان تهیه کنند. تا با مراجعه به کارشناسان رسمی دادگستری نقشه برداری کار نقشه برداری و تقسیم زمین انجام شود. و گزارش افراز زمین تهیه شود.

اما در تفکیک زمین مالک یک نفر است. و قصد تقسیم زمین را به قطعات کوچکتر دارد. تا برای هر قطعه سند جداگانه تهیه کند. و معمولا قصد فروش هر قطعه را دارد. که در این صورت نیز نقشه برداری و تقسیم زمین انجام می گیرد. و نقشه یو تی ام هر قطعه تهیه می شود.

نقشه برداری زمین ( نقشه تفکیک زمین )

تهیه نقشه UTM از عرصه ملک اولین مرحله در انجام تفکیک زمین است. که با استفاده از تجهیزات نقشه برداری مانند دوربین های توتال استیشن لایکا یا جی پی اس های دقیق دو فرکانسه و سه فرکانسه در موقعیت زمین انجام می گیرد. و در این مرحله اپراتور برداشت موقعیت ملک را انجام می دهد. و این در صورتی است که ملک دارای دیوار کشی و حدود مشخص باشد. تا موقعیت دقیق ملک و مساحت دقیق آن تعیین شود. اما اگر حدود ملک مشخص نباشد. و مالک قادر به تشخیص حدود نباشد. باید جانمایی انجام شود.

جانمایی پلاک ثبتی زمین

پس در صورتی که حدود مشخص نباشد. و قادر به تشخیص دقیق آن نباشیم. بهترین راه انجام جانمایی پلاک ثبتی است. که با توجه به سند ملک انجام می شود. و کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی با توجه به سند ملک و نقشه های ثبتی موقعیت دقیق ملک و تعیین حدود را بر اساس سیستم مختصات یو تی ام انجام می دهد. یعنی این که باید نقشه یو تی ام از عرصه ملک تهیه شود. و این موقعیت تنها نمایشگر موقعیت سند می باشد که باید بر روی زمین پیاده سازی شود. و از طریق میخ کوبی و دیوار کشی حدود ملک تثبیت گردد.

تفکیک زمین

با مشخص شدن حدود دقیق ملک و مساحت آن باید در مرحله بعدی تقسیم زمین با توجه به مساحت های مد نظر مالک و طرح مد نظر انجام می گیرد. که این کار با نرم افزار civil 3D انجام می شود. نقشه یو تی ام عرصه ملک و همچنین نقشه یو تی ام هر قطعه و موقعیت هر قطعه در زمین مادر مشخص می شود. تا با تهیه این نقشه های یو تی ام به همراه مهر و امضا کارشناس رسمی دادگستری نقشه برداری برای جدا کردن قطعات و اخذ سند تک برگ برای هر قطعه اقدام می شود. تهیه نقشه یو تی ام با استفاده از تجهیزات نقشه برداری به روز انجام می شود. و نقشه یو تی ام با دقت بالا تهیه می گردد.

تفکیک اراضی کشاورزی

تفکیک اراضی کشاورزی در واقع به تمامی اراضی از جمله آبی، کشتی، دیمی، باغ و نهالستان گفته می شود. برای انجام تفکیک و افراز این دسته از اراضی قوانین خیلی سختی وجود دارد. تنها با شرایط خاصی می توان تفکیک و افراز این اراضی را انجام داد. در واقع برای انجام تفکیک اراضی کشاورزی بررسی تخصصی توسط سازمان جهاد کشاورزی انجام می شود. تا تخلفی صورت نگیرد.

برای انجام تفکیک اراضی کشاورزی لازم است مدارکی را محیا و ارائه نمود که شامل موارد زیر  می باشد:

♦ مدارک شناسایی و حقوقی ملک

♦ سند مالکیت ملک

♦ نقشه یو تی ام دو هزارم

♦ استعلام جهاد کشاورزی

اخذ سند تک برگ برای زمین های تفکیک شده

زمانی که یک ملک تفکیک می شود. و هر قطعه زمین به قطعات کوچکتر تقسیم می شود. نیاز است که برای هر قطعه سند جداگانه صادر شود. تا حدود و پلاک ثبتی مشخص داشته باشد. برای همین باید سند قدیمی ملک باطل شود. و برای هر قطعه تفکیک شده سند تک برگ جدید با پلاک ثبتی و حدود جدید صادر شود.

لازم به ذکر است. که در تفکیک باید قدر السهم شهرداری نیز لحاظ شود. تا صدور سند تک برگ برای ملک انجام گیرد.

قدر السهم شهرداری چیست ؟

زمانی که ملکی تفکیک می شود. باید با توجه به تسلیم مدارک ملک میزان سهم شهرداری از زمین برای موارد رفاهی ، ساخت راه ها ، فضای سبز و … تعیین شود. و مالک نیز این قسمت از زمین را به عنوان قدر السهم شهرداری تعیین کند. که در واقع شهرداری مالک این قطعه از زمین می شود.

اگر مساحت عرصه ملک بالای 500 متر مربع باشد شهرداری 25% از زمین را به عنوان قدر السهم اعلام می کند. و اگر کمتر از 500 متر مربع باشد. تا 25% را اعلام می کند.

همواره تفکیک زمین، تفکیک آپارتمان و هزینه های این موارد یکی از مشکلات بزرگ مردم بوده است. در این خصوص کارشناسان ما در اکسپرت جاستیس اماده خدمت رسانی و مشاوره به شما عزیزان در تمام روز های هفته می باشد.

سوالات متداول تفکیک زمین

1. به چه منظور برای انجام تفکیک زمین لازم است قدر السهم شهرداری معلوم شود؟ با انجام تفکیک ملک باید میزان سهم شهرداری از زمین برای موارد رفاهی ، ساخت راه ها ، فضای سبز و … تعیین شود.
2. نقشه برداری و تفکیک زمین توسط چه کسی انجام می شود؟ با مراجعه به کارشناسان رسمی دادگستری نقشه برداری کار نقشه برداری و تقسیم زمین انجام شود.
3. هزینه تفکیک زمین به چه قدر است؟ هزینه تفکیک زمین با توجه به متراژ و کاربری ملک متفاوت است. و نمی توان هزینه ثابتی را برای آن تعیین کرد.
4. حداقل متراژ تفکیک زمین و حد نصاب تفکیک زمین چه قدر است؟ این موارد در ضوابط تفکیک اراضی شهری موجود است و همچنین در طرح تفضیلی شهر ها نیز مشخص شده است.