تفکیک زمین زیر 500 متر

زمانی که نیاز داشته باشید. زمینتان را به قطعات کوچکتر تقسیم کنید. و این کار را بر اساس مساحت و طرح دلخواه خودتان انجام دهید. باید در واقع تفکیک زمین انجام گیرد. و برای تعیین هزینه برای انجام تفکیک زمین بر اساس مساحت زمین انجام می شود. که برای تفکیک زمین های زیر 500 متر و بالای 500 متر باید در ابتدا نقشه برداری از زمین انجام شود. تا با پیاده کردن طرح مد نظر جدا سازی هر قطعه نیز انجام شود. و نقشه یو تی ام هر قطعه ترسیم گردد.

افراز و تفکیک به چه معناست؟

برای توضیح مفهوم افراز و تفکیک بهتر است. در ابتدا معنای مشاع توضیح داده شود. تا بتوان در ادامه افراز و تفکیک اموال را از نوع منقول و غیر منقول تشخیص داد. برای همین باید گفت که مشاع به معنای مشترک است. زمانی که چند نفر مالیکت یک ملک را داشته باشند. این ملک به صورت مشاعی است. و مالکین به اندازه سهمشان از زمین مالکیت دارند.

در این بین افراز به معنی تقسیم کردن مال غیرمنقول مشاعی بین مالکین املاک مشاعی است. که به صورت اختیاری یا اجباری با دستور فروش دادگاه انجام می گیرد. در واقع افراز به معنای استقلال بخشیدن به مالیکت ملک مشاعی است. که با جداسازی قطعات مالکیت هر کدام نیز جدا شود. ملک از حالت مشاعی به مالکیت شش دانگ تبدیل گردد.  در اینجا باید گفت که تقسیم اموال بین وراث افراز و تفکیک نیست. و به طور مثال هرگاه ملکی بین وراث تقسیم شود.

اما در مواردی که تقسیم زمین به دلخواه مالکین باشد. و قطعه زمین با سند شش دانگ به قطعات کوچکتر تقسیم شود. که با تقسیم زمین توسط یک مالک به قطعات کوچکتر هر قسمت دارای سند مشاعی می شود.

از طرفی مالکیت برای املاک مشاعی معمولا با مشکلاتی روبرو است. برای همین تقسیم اموال مشاعی و جداسازی قطعات برای اخذ سند شش دانگ ضروری است. و با تقسیم زمین بهترین راه جداسازی قطعات می باشد.

تفاوت و افراز و تفکیک چیست؟

در افراز باید نحوه انجام آن از طرف ادارات دولتی و مراجع قضایی ابلاغ شود. که این کار را به یک کار قانونی تبدیل می کند. و باید افراز زمین بر اساس قانون انجام گیرد. و برای انجام انحضار ورثه و یا تقسیم زمین مشاعی از افراز استفاده می شود.

اما تفکیک را خود مالک انجام می دهد. تا زمین خود را به قطعات کوچکتر تقسیم کند. و معمولا قصد تقسیم زمین و فروش هر قطعه را دارد. که برای این کار نیاز به مراجعه به مراجع قضایی و اداره ثبت نیست. و زمانی باید به ادراه ثبت مراجعه کرد. که قصد اخذ سند را داشته باشید.

نحوه درخواست افراز و تفکیک زمین زیر 500 متر

در ابتدا باید گفت که طبق ماده 150 قانون ثبت، مرجع درخواست برای تفکیک زمین اداره ثبت است. که از طرف متقاضی درخواست برای این سازمان ارسال می گردد. تا با توجه به ارزش معاملاتی زمین هزینه تفکیک زمین تعیین شود. و با پرداخت از طریق دارایی درخواست مورد بررسی قرار گیرد.

همچنین بر اساس ماده 1 قانون افراز و فروش ملک مشاعی مصوب 1357 باید توجه داشت. که جریان ثبتی ملک خاتمه یافته است یا خیر؟ تا در صورت خاتمه یافتن جریان ثبتی درخواست افراز با واحد ثبتی محل وقوع ملک مورد انجام قرار گیرد. همچنین باید تصمیم واحد ثبتی طی مدت 10روز اعلام گردد.

• اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد. در این صورت مرجع رسیدگی به افراز زمین اداره ثبت است. که تصمیم آن ظرف مدت 10 روز اعلام می گردد. مگر اینکه بین مالکین غائب وجود داشته باشد. که در این صورت برابر رای وحدت رویه ردیف ۵۹/۲۹ مورخه ۱۵/۱/۱۳۶۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور وظیفه رسیدگی بر عهده دادگاه عمومی می باشد.
• در صورتی که جریان ثبتی خاتمه نیافته باشد. در این صورت مرجع رسیدگی به افراز ملک دادگاه عمومی محل است. خاتمه پیدا کردن یا نکردن جریان ثبتی نیز منوط به این است. که سند مالیکت ملک مشاعی صادر شده باشد یا خیر.

انجام تفکیک و افراز اراضی

تفکیک و افراز اراضی منظور تقسیم بندی زمین های مادر یا زمین هایی که مساحت زیادی دارند. به قطعات کوچکتر است که در واقع این نوع از مالکیت را مالکیت مشاعی می گویند. و برای اینکار باید ابتدا با توجه به این که زمین چند مالک دارد. یا نه نسبت به تقشیم بندی زمین اقدام کرد. که در صورت وجود چند مالک با توجه به میزان مالکیت نسبت به تقسیم بندی زمین اقدام کرده است.  این کار با استفاده از تجهیزات به روز نقشه برداری انجام می شود. و مختصات های یو تی ام مربوط به هر قطعه نیز مشخص می شود.

در نهایت نقشه یو تی ام از ملک تهیه می شود. و این نقشه یو تی ام تهیه شده به همراه مهر و امضا کارشناس رسمی دادگستری نقشه برداری یا امور ثبتی یکی از مدارک مهم برای ملک است. که می توان برای اخذ سند تک برگ نیز اقدام کرد.

اما در حالت دیگر مالک قصد تقسیم بندی زمین به قطعات کوچکتر و فروش را دارد. که برای این مورد باید با توجه به درخواست مالک نسبت به تقسیم بندی زمین اقدام کرد. و زمین را به قطعات کوچکتر تقسیم کرد. اما در حالت دیگر مالک قصد ساخت و ساز مجموعه های شهرک مسکونی یا تفریحی را در زمین مادر دارد. که در این مورد تنها تقسیم بندی زمین با توجه به نقشه ها توسط کارشناسان رسمی نقشه برداری انجام می شود. و نقشه یو تی ام حاصل مهر و امضا می شود.

افراز و تفکیک عرصه

برای انجام اینکار نیاز به تجهیزات نقشه برداری است. تا نقشه ملک و مساحت دقیق ملک نیز تهیه شود عرصه ملک یا منظور همان زمین ملک دارای یک سند است. که در آن پلاک ثبتی ملک و همچنین اطلاعاتی همچون حدود اربعه و مساحت ملک درج شده است. و در صورتی که مالک یا مالکین قصد تقسیم زمین را داشته باشند. باید با توجه به نوع تقسیم بندی این کار انجام شود.

در صورتی که ملک به صورت ورثه ای به تعدادی از فرزندان رسیده باشد. یا ملک به صورت مشاعی باشد که سهم هر نفر به صورت دانگ مشخص شده باشد. باید افراز زمین انجام شود. و به این منظور است. که تقسیم بندی زمین باید بر اساس قوانین انجام شود. و در این صورت تقسیم نامه نیز تهیه می شود. و برای انجام این کار باید به کارشناس رسمی دادگستری نقشه برداری یا امور ثبتی مراجعه شود. تا در ابتدا با تهیه نقشه یو تی ام از زمین اصلی مساحت دقیق ملک با توجه به زوایای ملک انجام شود.

بعد از آن بر اساس تعداد فرزندان دختر و پسر و یا بر اساس دانگ های تعیین شده تقسیم بندی انجام میزان مساحت تحت مالکیت هر فرد مشخص شود. و در نهایت گزارش یا همان تقسیم نامه تهیه شود. توسط کارشناس رسمی مهر و امضا شود. در نهایت با توجه به طرح تقسیم موقعیت هر قطعه بر روی زمین مشخص شود.

اما در صورتی که مالکی زمین با مساحت بالا داشته باشد. و قصد تقسیم زمین به قطعات کوچکتر و فروش یا واگذاری هر قطعه را داشته باشد. تفکیک زمین انجام می شود. و در این صورت با تهیه نقشه یو تی ام از زمین و تقسیم بر اساس مساحت های دلخواه و طرح مد نظر مالک تفکیک انجام می شود.

نحوه تفکیک زمین زیر 500 متر

بر اساس ماده 154 اصلاحی قانون ثبت دادگاه ها و ادارات ثبت باید طبق نقشه های تفکیک که در شهرداری تایید شده باشد. اقدام به تفکیک یا افراز زمین کنند. شهرداری نیز موظف است. بر اساس طرح جامع تفصیلی یا هادی نقشه ارائه شده توسط متقاضی را بررسی کند. و اظهار نظر این سازمان باید به صورت کتبی به مرجع اعلام کننده اعلام دارند.

جهت اخذ تایید شهرداری برای انجام تفکیک زمین باید نقشه تفکیکی ملک خود را به این سازمان ارائه دهید. همچنین شهرداری پس از اخذ نقشه مذکور رسید به متقاضی ارائه می دهد. تا برای بررسی نقشه و کسر قدر السهم شهرداری مبنی بر احداث گذر یا فضای سبز و … نظریه خود را برای تایید یا عدم تایید به صورت کتبی ظرف مدت 3 ماه اعلام کند. طبق قوانین شهرداری متراژ قابل تفکیک برای هر کابری تعیین شده است. که برای کاربری مسکونی باید حداقل مساحت ملک 1000 متر مربع باشد. برای سایر کاربری ها نیز باید حداقل مساحت زمین 2000 متر مربع باشد. همچنین مساحت قواره تفکیکی نباید کمتر از 500 متر مربع باشد.

طبق زمان تعیینی برای اظهار نظر شهرداری اگر این سازمان نظریه خود را کتبا اعلام نکند. در این صورت تفکیک زمین بدون نظریه شهرداری توسط دادگاه با توجه به طرح جامع تفصیلی تفکیک زمین را به اداره ثبت ابلاغ می کند. اما در صورت اظهار نظر شهرداری بعد از رها سازی قسمت های اعلامی از شهرداری تفکیک زمین صورت می گیرد. همچنین شهرداری می تواند. قدر السهم تعیین شده خود را به قیمت روز محاسبه و از مالک دریافت کند. این در صورتی است که امکان بهره برداری از میزان زمین نباشد.

انجام افراز و تفکیک در تهران

زمین دارای کاربری های مختلف از جمله مسکونی یا تجاری و یا زراعی هستند. که هر کدام دارای سند جداگانه با درج اطلاعات فنی هستند. و زمانی پیش می آید. که مالک زمین فوت کرده است. و ملک به تعدادی از فرزندان واگذار می شود. که هر کدام به اندازه سهم خود از زمین ارث می برند. و برای تعیین سهم هر نفر باید افراز زمین انجام شود. که با انجام این کار تقسیم نامه نیز برای زمین تهیه می شود. و بر اساس آن می توان برای تقسیم زمین و گرفتن سند تک برگ اقدام کرد.

اما در حالت دیگر مالک زمینی را دارد. که دارای مساحت بالا است و برای فروش زمین می خواهد زمین را به قسمت های کوچکتر تقسیم کند. و هر قسمت را به فروش برساند. که انجام این کار با طرح و مساحت مد نظر مالک انجام می شود. که به این کار تفکیک زمین گفته می شود. در هر حالت نقشه utm از زمین تهیه می شود. که یکی از مدارک مهم برای اخذ سند نیز به شمار می رود.

ثبت املاک-روش تفکیک املاک

تفکیک نیز مانند افراز به معنی تقسیم زمین به قطعات کوچکتر یا جدا کردن قطعات مشاعی از یکدیگر است. اما با این تفاوت که در تفکیک زمین اختلافی وجود ندارد. و مالکین با توافق اقدام به تقسیم زمین می کنند. و در این روش باید به اداره ثبت مراجعه و درخواست تفکیک زمین خود را بدهید. که در نهایت تفکیک زمین با یک مسئول اداره ثبت و یک نقشه بردار انجام می گیرد.

افراز و تفکیک زمین از جمله افراز زمین های مشاعی یا تحت انحصار ورثه به معنای تقسیم زمین می باشد. اما با این تفاوت که افراز زمین تقسیم زمین را بر اساس قانون انجام می دهد. و در انجام افراز زمین اختلاف وجود دارد. یا اینکه ملک باید از طریق انحصار ورثه بین وراث تقسیم شود.

اما در تفکیک زمین تقسیم زمین با توافق بین مالکین ملک مشاعی انجام می گیرد. یا اینکه مالک زمین یک نفر است و قصد تقسیم زمین و فروش قطعات کوچکتر را دارد.

انجام تفکیک زمین کمتر از 500 متر

انجام تفکیک زمین هایی که مساحت و متراژ بالایی دارند. و مالک قصد تقسیم زمین و فروش قطعات را دارد. یا زمین هایی که به صورت مورثی به وراث واگذار شده و قصد تقسیم زمین به دلخواه خود را دارند. باید با مراجعه به کارشناسان رسمی دادگستری نقشه برداری یا امور ثبتی کار تفکیک زمین خود را انجام دهد. و نقشه یو تی ام را هر قطعه تهیه شود.

زمین های کشاورزی معمولا با مساحتهای بالایی هستند. و با توجه به ارزش ملک در این دوره مالک قصد تقسیم زمین خود به قطعات کوچکتر و فروش هر قطعه را دارد. که برای انجام تفکیک ملک باید به کارشناسان رسمی دادگستری نقشه برداری یا امور ثبتی مراجعه کرد. و با توجه به دل خواه خود زمین را تقسیم کند.

کارشناس در ابتدا نقشه زمین کلی را تهیه می کند. و در ادامه با توجه به مساحت های دل خواه متقاضی و نحوه تقسیم با استفاده از نرم افزار های مربوطه زمنی را به قطعات کوچکتر تقسیم می کند. و مختصات های یو تی ام گوشه های هر قطعه را تعیین می کند. در ادامه با استفاده از تجهیزات نقشه برداری در محل زمین نقاط یو تی ام برای هر قطعه را روی زمین پیاده سازی می کند. و میخ کوبی انجام می شود.

از این طریق با تهیه نقشه یو تی ام هر قطعه که توسط کارشناس رسمی دادگستری نقشه برداری یا امور ثبتی مهر و امضا شده است. برای اخذ سند تک برگ برای هر قطعه اقدام می کند. در این صورت سند قدیمی ملک باطل و برای هر قطعه پلاک ثبتی جدید صادر می شود. که این پلاک ثبتی در سند تک برگ برای هر قطعه درج می شود.

مراحل تفکیک زمین کمتر از پانصد (500) متر

• درخواست تفکیک و ارائه آن به ثبت محل به پیوست نقشه تفکیک انجام گردد.
• درخواست تفکیک جهت ضمیمه پرونده و ارائه آن به نماینده به بایگانی ارسال شود.
• نقشه به شهرداری برای تایید ارسال شود.
• نامه توسط مسئول مربوطه امضاء و صادر شود.
• سازمان پاسخ شهرداری پرونده در بایگانی ضبط شود.
• تایید نقشه توسط شهرداری ابلاغ گردد.
• دستور ثبت نامه شهرداری در دفتر اندیکاتور صادرشود.
• نامه در دفتر اندیکاتور ثبت شود.
• سوابق به بایگانی جهت ضبط تا مراجعه متقاضی ارسال شود.
• تعیین نماینده و نقشه بردار
• تامین هزینه نماینده و نقشه بردار
• نماینده و نقشه بردار به محل مراجعه کنند.
• برداشت عوارض و تعیین حدود جهت تهیه نقشه انجام شود.
• نقشه توسط نقشه بردار ترسیم شود و تهیه صورت جلسه تفکیکی توسط نماینده انجام شود.
• گزارش نماینده و نقشه بردار به مسئول مربوط ارائه شود.
• گواهی دفتر بازداشتی مبنی بر عدم بازداشت تهیه شود.
• پرونده به حسابداری جهت محاسبه هزینه تفکیک ارسال شود.
• پرداخت هزینه تهیه نقشه تفکیک توسط متقاضی انجام شود.
• صورت مجلس توسط مسئول مربوط امضاء شود.
• صورت مجلس تفکیکی در دفتر اندیکاتور صدور و به دفترخانه ارسال شود.
• پرونده در بایگانی ضبط شود.

میزان حداقل و جداکثر متراژ تفکیکی چقدر است؟

ضوابط تفکیک اراضی شهری دارای حد نصاب تفکیکی و حداقل متراژ تفکیک زمین نیز می باشد. و در طرح تفصیلی شهرها این موارد مشخص شده است. که منظور این است که بعد از افراز و تفکیک اراضی، زمین اولیه به قطعات کوچکتری تقسیم می شود. و حداقل متراژ تفکیک زمین نیز بر اساس ضوابط طرح تفصیلی تعیین می گردد. و مرجع رسیدگی کننده (اعم از دادگاه،کمیسیون ماده 5 و به باور ما وزارت راه وشهرسازی )ملزم به رعایت این ضوابط و مقررات می باشند.

تفکیک زمین دارای دیوار کشی و حدود مشخص

در صورتی که زمینی که مورد تفکیک قرار می گیرد. دارای حدود مشخص باشد. و این مرز ها از طریق دیوار کشی مشخص شده باشند. باید برای انجام تفکیک زمین در ابتدا نقشه برداری از زمین با استفاده از تجهیزات نقشه برداری انجام گیرد.

برای همین با استفاده از جی پی اس های دقیق دو فرکانسه و سه فرکانسه یا دوربین های توتال استیشن در محل ملک برداشت مختصات از گوشه ها و مرز های ملک انجام می گیرد. تا در ادامه ترسیم نقشه زمین انجام شود. و با این نقشه یو تی ام زمین و با توجه به مساحت های مد نظر و طرح دلخواه تقسیم زمین انجام می شود. که با تایید نهایی این تقسیم بندی با استفاده از جی پی اس بر روی زمین پیاده می شود. و هر قطعه به صورت جداگانه مشخص می شود. که این قطعات به همراه نقشه یو تی ام برای اخذ سند تک برگ به همراه مهر و امضا کارشناس رسمی دادگستری نقشه برداری یا امور ثبتی برای متقاضی ارسال می شود.

تفکیک زمین کشاورزی فاقد حدود مشخص

در صورتی که زمین فاقد دیوار کشی و حدود مشخص باشد. امکان نقشه برداری با استفاده از تجهیزات نقشه برداری از بین می رود. و در این صورت باید اسناد و مدارک ملک بررسی گردد. تا بتوان حدود ملک را مشخص کرد. بری همین باید جانمایی پلاک ثبتی انجام شود.

برای انجام جانمایی پلاک ثبتی باید به سراغ کارشناسان رسمی دادگستری امور ثبتی رفت. تا با توجه به تهیه نقشه ثبتی این کار انجام شود. با انجام جانمایی پلاک ثبتی حدود و مرز های سند بر اساس سیستم مختصات یو تی ام مشخص می شود. و با پیاده سازی نقاط بر روی زمین حدود ملک مشخص می گردد.

با تعیین حدود زمین در ادامه مساحت دقیق و زوایای آن نیز مشخص می شود. و می توان تفکیک زمین را انجام داد. که با نهایی شدن تفکیک زمین موقعیت هر قطعه بر روی زمین نیز پیاده می شود. و نقشه یو تی ام هر قطعه تهیه می گردد.

قانون مربوط به تفکیک اراضی زیر 500 متر مربع

با توجه به متن صریح تبصره 3 ماده 101 قانون شهرداری به اراضی با مساحت 500 متر مربع و کمتر از آن هزینه و قدرالسهم افراز و تفکیک شهرداری تعلق نخواهد گرفت.
البته بر فرضی که زمین با سند رسمی شش دانگ مالکیت به متراژ بالاتر از 500 متر مربع به صورت عادی به قطعاتی تقسیم شده است. که اگر به غیر واگذار شده باشد. یا خیر؛ قدرالسهم شهرداری تعلق می گیرد. چون از نظر ثبتی و قانونی ملک مورد نظر (پلاک ثبتی مادر) افراز یا تفکیک نشده است.

امور اداری اخذ سند تک برگ برای زمین تفکیک شده

زمانی که ملک تفکیک شود. و به قطعات کوچکتر تقسیم شود. باید برای هر قطعه با توجه به ابعاد جدید و مساحت جدید و همچنین موقعیت یو تی ام، سند تک برگ صادر شود. و زمانی که قصد فروش هر قطعه را داشته باشید. باید سند تک برگ به نام مالک ثادر شود. برای همین باید بعد از انجام تفکیک زمین برای اخذ سند تک برگ برای هر قطعه اقدام کرد.

برای همین باید با انجام تفکیک زمین از هر قطعه به صورت جداگانه نقشه یو تی ام تهیه شود. و با توجه به مدارک موجود و نقشه های یو تی ام به اداره ثبت مراجعه کرد. و درخواست سند تک برگ داده شود.

با ارائه مدارک برای تثبیت مرز ها تحدید حدود توسط اداره ثبت به همراه یک نقشه برداری در محل انجام می گیرد. و سند تک برگ برای هر قطعه صادر می شود.

اگر جوابیه 3 ماهه شهرداری صادر نشود، چه کاری باید انجام شود؟

شهرداری بعد از تحویل نقشه های ارائه شده توسط متقاضی ظرف مدت 3 ماه وظیفه دارد. که جواب خود را در مورد تایید یا رد نقشه های اعلام نماید. و اگر در طی این مدت جواب شهرداری اعلام نشود. اداره ثبت می تواند بدون توجه به نظریه شهرداری تفکیک زمین را انجام دهد. اما اگر شهرداری جوابیه را در طی این مدت اعلام نماید. این نظر به دفتر اندیکاتور ارجاع و بعد از ثبت برای تفکیک زمین در محل ملک به همراه یک نقشه بردار با استفاده از نقشه های تفکیکی انجام می شود. و تمامی مدارک به همراه صورتمجلس تفکیکی به دفترخانه مراجعه می شود. و سند برای هر قطعه صادر می گردد.

قدر السهم شهرداری زیر 500 متر

نقشه ای که برای تفکیک زمین تهیه می شود. باید به شهرداری نیز تحویل داده شود. تا شهرداری نیز برای معابر و حدود برای خدمات عمومی میزان سهم خود را از زمین بردارد. و زمانی که نقشه مد نظر به شهرداری ارسال شود. باید ظرف مدت 3 ماه شهرداری میزان سهم خود را تعیین کند. در غیر این صورت مالک می تواند نقشه خود را به مراجع قضایی برده. تا این ارگان طبق کمیسیون ماده 5 میزان سهم شهرداری را تعیین کند.

با توجه به اینکه برای تفکیک زمین بالای 500 متر ، شهرداری برای ارائه خدمات عمومی خود 25 درصد از زمین را برمی دارد. و برای انجام تفکیک زمین زیر 500 متر مربع تا 25 درصد این کار را انجام می دهد. که این فضا باید برای احداث راه ها ، فضای سبز و خدمات عمومی باشد.

افراز و تفکیک اراضی مشاعی کمتر از پانصد متر

زمین های مشاعی به زمین هایی گفته می شود. که در مساخت های بالا هستند. و چندین نفر مالکیت این زمین را دارند. که زمین دارای یک سند شش دانگ مادر و یک پلاک ثبتی است. و هر نفر دارای یک سند مشاعی است. که در آن میزان سهم از زمین به صورت مساحت و موقعیت و یا به صورت میزان چند دانگ از شش دانگ درج شده است. در حال حاضر مالکین قصد افراز و تفکیک زمین ها را دارند. که به این منظور باید در ابتدا نقشه یو تی ام زمین مادر تهیه شود.

با توجه به اسناد و مدارک موجود و میزان سهم هر قطعه جداگانه جانمایی شود. و نقشه یو تی ام آن تهیه شود. تا با چیدمان قطعات در کنار هم مرزهای هر قطعه نیز مشخص شود. و با استفاده از این نقشه یو تی ام که توسط کارشناس رسمی دادگستری نقشه برداری یا امور ثبتی مهر و امضا شده است. می توان برای صدور سند تک برگ اقدام کرد.

برای جداسازی هر قطعه دو راه وجود دارد :

• اول این که بر اساس قانون انجام شود.
• دوم این که بر اساس توافق مالکین انجام شود.

افراز زمین و تهیه نقشه UTM ( تهیه نقشه یو تی ام و تفکیک اراضی زیر 500 متر )

افراز زمین و تهیه نقشه UTM به منظور تقسیم زمین به قطعات کوچکتر بر اساس قوانین برای تقسیم ارث و یا بر اساس سند های مشاعی که سهم هر فرد را بر اساس دانگ تعیین کرده است. توسط کارشناسان رسمی دادگستری نقشه برداری یا امور ثبتی و با استفاده از تجهیزات دقیق نقشه برداری انجام می شود. و با تهیه نقشه یو تی ام از زمین اصلی و هر قطعه موقعیت دقیق زمین بر روی کره زمین بر اساس سیستم مختصات یو تی ام مشخص می شود.

معمولا زمین هایی که دارای چند وراث هستند. و در واقع دارای چند مالک هستند باید بر طبق قوانین تقسیم شوند. گزارش برای تعیین مساحت برای هر واحد انجام شود. که برای انجام این افراز و تهیه گزارش و نقسه یو تی ام باید به کارشناسان رسمی دادگستری نقشه برداری یا امور ثبتی مراجعه شود. تا کارشناس در ابتدا با تهیه نقشه یو تی ام از زمین اصلی و تعیین مساحت دقیق از عرصه ملک در حد سانتی متر برای افراز زمین بر اساس تعداد اولاد دختر و پسر و یا بر اساس دانگ تعیین شده برای هر نفر اقدام کند. و با انجام افراز زمین مساحت تحت مالکیت هر فرد مشخص می شود.

در ادامه با تقسیم زمین بر اساس مساحت ها و طرح مد نظر مالکین برای پیاده سازی زمین با استفاده از تجهیزات نقشه برداری مانند جی پی اس های دقیق دو فرکانسه و سه فرکانسه اقدام می شود.

تهیه گزارش و نقشه افراز زمین مشاع

در واقع افراز به معنی تقسیم یک زمین دارای سند که دارای پلاک ثبتی مشخص و حدود مشخص شده است. بین چند بر اساس قانون است. که در این حالت یا برای زمین سند مشاعی صادر شده است. و یا مالکین به صورت ورثه ای از این زمین ارث می برند. که باید تقسیم بندی زمین بر اساس قوانین انجام شود. و در این حالت با حکم تقسیم نامه به کارشناس رسمی دادگستری نقشه برداری یا امور ثبتی مراجعه می شود.

کارشناس با تهیه نقشه یو تی ام از ملک تقسیم زمین را بر اساس قوانین و سهم هر فرد انجام داد. و مساحتی که هر نفر سهم می برد. را در قالب گزارش تهیه و مهر و امضا می کند. و این در حالتی است. که مالکین ورثه باشند

اما در حالتی که ملک به صورت مشاع باشد. باید با توجه به اسناد و مدارک موجود جای قطعه مد نظر در زمین مشخص شود. و این قطعات با تهیه نقشه یو تی ام بر اساس نقشه ها و اطلاعات ثبتی برای جداسازی زمین اقدام می شود.

ثبت املاک-روش افراز املاک

زمانی که حرف از افراز ملک باشد. یعنی اینکه تقسیم زمین با توجه به قانون انجام می گیرد. که نیاز به مراجعه به مراجع قضایی و صدور ابلاغیه است. برای همین منظور باید روند افراز ملک طی شود. تا تقسیم بندی ملک بر اساس قانون انجام شود. و همچنین با انجام نقشه برداری تعیین موقعیت هر قطعه مشاعی توسط کارشناس رسمی دادگستری نقشه برداری یا امور ثبتی انجام می گیرد. و نقشه های یو تی ام توسط این کارشناس مهر و امضا می شود.

تفاوت افراز و تفکیک و تقسیم

افراز: افراز به منظور تقسیم زمین و جدا کردن قطعات مشاع از یکدیگر است. که بین شرکا و مالکین املاک مشاعی انجام می گیرد. در این صورت باید تقسیم زمین به صورت قانونی و دقیق انجام گیرد. یا در صورت بروز اختلافات ملکی باید افراز انجام گیرد

تفکیک: تفکیک نیز به منظور تقسیم ملک است. اما با این تفاوت که در تفکیک ملک مالک یک نفر است. که قصد تقسیم زمین خود را دارد. یا اینکه مالکین املاک مشاعی با انجام توافق قصد جداسازی قطعات را دارند. که در صورت تفکیک ملک باید به اداره ثبت مراجعه شود.

تقسیم: تقسیم زمین نیز به صورت توافقی بین دو نفر انجام می شود.و این کار بدون ثبت قانونی و تنها با انجام دستنوشته و تواق انجام می گیرد.

عوامل تاثیر گذار در املاک و اراضی مشاعی کمتر از 500 متر

افراز ملک مشاع به دو عامل بستگی دارد:

1. اگر ملک مشاع نیز از جمله املاکی باشد. که جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد. باید تقاضای خود را به واحد ثبتی محلی تقدیم دارند. که ملک مشاع مذکور در حوزه آن قرار دارد. اعم از اینکه این ملک در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد. واحد ثبتی نیز با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می نماید. البته در صورتی که برای ملک مشاع سند مالکیت معارض صادر گردیده باشد، تا زمانی که رفع تعارض نشده، اقدام به افراز نخواهد شد.
2. اگر ملک مشاع از جمله املاکی باشد. که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد، باید تقاضای خود را به دادگاه عمومی محلی که ملک در آن قرار دارد، تقدیم دارند.

روش انجام افراز ملک ( نحوه تفکیک ملک زیر 500 متر )

• ارائه درخواست افراز از طرف مالک به ثبت محل
• تقاضا در دفتر اندیکاتور ثبت شود.
• تقاضا به بایگانی جهت ضمیمه نمودن پرونده برای تحویل به نماینده ارسال شود.
• امکان یا عدم امکان افراز از لحاظ پرونده ثبتی بررسی و به مسئول مربوطه و اعلام نظر شود.
• تصمیم رئیس ثبت بررسی و در صورت عدم موافقت درخواست افراز ابلاغ شود.
• جهت تهیه اخطار در تاریخ معاینه محلی در صورت ادامه افراز به نقشه بردار ارجاع شود.
• توسط نقشه بردار تهیه اخطار و تاریخ روز معاینه محلی تعیین شود.
• اخطار تاریخ معاینه محلی و افراز به مالکین مشاعی ابلاغ گردد.
• نماینده و نقشه بردار به محل برای تهیه نقشه مراجعه کنند.
• تطبیق حدود املاک بررسی شود و نقشه املاک توسط نقشه بردارتهیه شود.
• ترسیم نقشه انجام و امضاء شود.
• نقشه برای تایید به شهرداری ارسال شود.
• نقشه جهت پیوست به پرونده به بایگانی ارسال شود.
• ضمیمه کردن پرونده و ارسال به نماینده و نقشه بردار انجام شود.
• صورت مجلس افراز تنظیم و توسط نماینده ونقشه بردار امضاء شود.
• صورت مجلس افراز و نقشه افرازی به رئیس ثبت برای اتخاذ تصمیم ارسال شود.
• جهت اتخاذ تصمیم پرونده بررسی شود.
• اخطار برای ابلاغ به مالکین تهیه شود.
• ارائه اخطار به مامور مربوطه برای ابلاغ به مالکین.
• اخطار به همراه کپی صورت جلسه و نقشه افراز ابلاغ گردد.
• پرونده در بایگانی ضبط شود.
• اخطار های ابلاغی وصول و در پرونده ضبط شود.
• با درخواست صدور سند مالکیت سهم افرازی از طرف متقاضی موافقت شود.
• تقاضا در دفتر اندیکاتور ثبت شود.
• پرونده به نماینده جهت تهیه پیش نویس سند مالکیت ارجاع داده شود.
• بررسی و تهیه پیش نویس سند مالکیت توسط نماینده انجام شود.
• گواهی دفتر املاک بازداشتی مبنی بر بازداشت یا عدم آن ارائه شود.
• پرونده به حسابداری جهت وصول هزینه افراز و حقوق دولتی ارسال شود.
• پرونده پس از وصول حقوق ثبتی به دفتر املاک ارسال شود.
• پیش نویس اسناد مالکیت در دفتر املاک ثبت شود.
• بخش نامه از دفتر اندیکاتور به دفاتراسناد رسمی تابعه صادر شود.
• پرونده به بایگانی برای ثبت سند و ارئه به مالک ارسال شود.

هزینه افراز ملک مشاع

هزینه افراز زمین بر اساس آنچه در مورد هزینه تفکیک مقرر است. در موقع اجرای تصمیم قطعی بر افراز، به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد شد. این هزینه در مورد تفکیک به این صورت مورد حکم قرار می گیرد. که همین حکم در مورد افراز نیز جاری است.

هر گاه نسبت به ملکی از طرف مالک یا قائم مقام او، تقاضای تفکیک شود. این تقاضا به اداره ثبت ارسال می گردد. و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود. و هزینه تفکیکی از طرف ذی نفع بر اساس مبلغ مزبور قبلاً پرداخت گردد.

مبنای وصول هزینه تفکیک، ارزش معاملاتی روز خواهد بود. هر چند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.

ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شود.

پرونده های افراز که در تاریخ اجرای این قانون در دادگاه ها مطرح می باشد، کماکان مورد رسیدگی و صدور حکم قرار می گیرد.

اگر خواهان افراز بخواهد دعوای خود را در واحد ثبتی مطرح کند، باید دعوای سابق را از دادگاه استرداد نماید. برای دریافت اطلاعات بیشتر از تفکیک زمین زیر 500 متر و سایر مشکلات و دعاوی ملکی می توانید با کارشناسان اکسپرت جاستیس در تماس باشید.