جانمایی پلاک ثبتی ملک

تهیه نقشه برای پلاک ثبتی

در صورتی که سند کنونی ملک شما ازنوع سند های دفترچه ای قدیمی معروف به اسناد اربعه می باشد. اینگونه اسناد به دلیل مشخص نبودن حدود دقیق زمین و در نتیجه نامعلوم بودن مساحت دقیق قطعه از ارزش پایینی برخوردار بوده است. و شما در صورت انجام هر گونه اقدامی از قبیل معامله ملک ،ساخت و ساز، تغییر کاربری و…موظف به تهیه نقشه دقیق از ملک در سیستم مختصات utm می باشید. همچنین با توجه به تصویب کلیات طرح جامع کاداستر کشور در مجلس شورای اسلامی مورخ چهارشنبه 21 خرداد سال 1393، مالکین  موظف به نقشه برداری و ثبت ملک خود در این سیستم با ابعاد و حدود اربعه دقیق می باشند.

نقشه برداری

لذا با توجه به این که عمداتآ  ابعاد درج شده است. زمین در اسناد اربعه قدیمی با ابعاد واقعی قطعه ملک بر روی زمین تفاوت دارد. مالکی برنده است. که زودتر از مالکین همسایه اقدام به رسمی نمودن ابعاد و مساحت زمین خود نماید. چرا که با فرض بزرگتر بودن مساحت قطعه بر روی زمین و با توجه به مرزهای تعیین شده روی زمین از مساحت تقریبی درج شده در سند اربعه ،مالک موفق به ثبت رسمی مرزها و ابعاد  قطعه در این سیستم با اندازه ای بزرگتر از عدد درج شده در سند قدیمی می گردد. و هیچ یک از مالکین هم مرز با این قطعه پس از ثبت این قطعه در سیستم utm و تایید آن از طرف نقشه بردار رسمی سازمان نظام مهندسی ساختمان ، حق هیچ گونه تعرض و ادعایی نسبت به مرز و مساحت این ملک را نخواهند داشت.

درحالی که بنا به تجربه و به کرات دیده شده است. قطعه زمینی که دیرتر از املاک هم مرز خود درقطعه مادر اقدام به نقشه برداری و تعیین مرز و مساحت می نماید. مجبور به پذیرش تمام خطاهای مساحتی و مرزی موجود  در اسناد قدیمی غیر دقیق قطعات مجاور و بعضا ثبت مساحت ملک خود حتی با اندازه ای کوچک تر از واقعیت توافق و نوشته شده در سند قدیمی موقع تفکیک ملک صادر می گردد.

آدرس ملک از پلاک ثبتی

آدرس ملک از پلاک ثبتی که منظور از پلاک ثبتی پلاک اصلی و فرعی قید شده در سند های مالکیت است. و از آن جا که سند های قدیمی منگوله دار ثبت و اساس درستی نداشته اند. نمیتوان به موقعیت دقیق این املاک گمشده که دارای اسناد و مدارک هستند دست پیدا کرد. و تنها روش ممکن این است. که با توجه به پلاک ثبتی درج شده در سند و با کمک کارشناس رسمی نقشه برداری و یا امور ثبتی به بررسی مدارک و تهیه نقشه ها و جانمایی پلاک ثبتی پرداخته شود. تا بتوان به آدرس دقیق ملک دسترسی پیدا کرد.

در قدیم برای اصلاح ارای زمین های مادر به قطعات کوچک تر تقسیم شد. به هر قطعه یک پلاک اصلی یا همان شماره قطعه مادر و پلاک فرعی یا شماره قطعه تقسیم شده تعلق گرفت. این پلاک ثبتی یکی از مشخصه های اصلی برای هر ملکی به شمار می رود. و تنها مشکل در سند های قدیمی منگوله دار است. که امروزه منسوخ شده و جایگزین آن ها سند تک برگ است که یک سند سیستمی است. و به این منظور که تمام اطلاعات ملک و مالک و همچنین موقعیت دقیق ملک بر روی کره زمین نیز در سیستم کاداستر کشور ثبت می شود. و میتوان به راحتی بر اساس مختصات یو تی ام تعیین شده در سند به موقعیت ملک دسترسی پیدا کرد.

نقشه وضع موجود ملک

آیا در مورد حد و مساحت دقیق زمین خود مطمئن هستید؟

یک نقشه برداری مقتضی و مناسب مرزهای دقیق زمین را تعیین کرده و نشان می دهد. خط مرزی بین زمین شما و زمین همسایه ها در همه جهات دقیقا در کجا قرار دارد. و پیاده سازی خط فنس بین زمین شما و زمین همسایه در همه جهات مقدور می گردد. به این ترتیب حتی در مرز بین دو قطعه زمین مجاور ، درخت های متعلق به هر قطعه مشخص می گردد.
محاسبه مساحت دقیق زمین برای سهولت در تصمیم گیری هایی همچون توسعه زمین و انجام ساخت و سازهای جدید تنها در حیطه تخصصی یک نقشه برداری دقیق قرار دارد. چرا که محاسبه مساحت مجاز جهت انجام ساخت و ساز جدید در هر ملکی و یا افزایش سطح زیر بنای ساختمان کنونی تنها با دانستن مساحت دقیق ملک امکان پذیر است.

یک نقشه برداری کامل شامل اندازه گیری و تعیین دقیق حدود اصلی ملک  (مرزها ومحدوده ها ) توپوگرافی گویا ،محل تاسیسات ،بنا ها وسازه های اضافی مانند گاراژوآلونک ،چاه ها ،دیوار های سنگی ،درختان بزرگ وعوارض طبیعی مانند صخره و تپه و خاکریز می شود.

تعیین حدود اربعه ملک

تعیین حدود اربعه ملک (شمالا،شرقا،جنوبا،غربا) و محاسبه مساحت دقیق ملک جهت درج در سند قطعی سند تک برگی  (تنها در حیطه صلاحیت نقشه بردار کارشناس رسمی به خصوص کارشناسان نقشه های تفکیکی است. که از طرف سازمان نظام مهندسی ساختمان برای این کار آموزش دیده اند. به خصوص در مورد ملک های چند گوشه با اضلاع زاویه دار و همچنین ملک هایی که تغییر ابعاد و مساحت به دلیل تعریض معبر داشته اند.)

تهیه نقشه

گروه کارشناس ما به عنوان کارشناسان رسمی نقشه برداری ساختمان نظام مهندسی با استفاده از ابزارهای دقیق مانند دوربین نقشه برداری و جی پی اس های دقیق نقشه یو تی ام ملک را با دقت سانتی متر تهیه کرده و ممهور می نمایند. تنها این نوع نقشه است که قابل قبول ادارات ثبت اسناد و املاک برای صدور سند قطعی می باشد. چرا که دقیقا همین ابعاد و مساحت در سند نهایی درج خواهد شد. و به موجب ممهور شدن نقشه ها ، مسئولیت  صحت ابعاد و مساحت به عهده نقشه بردار تهیه کننده نقشه می باشد.

بنابراین خواهشمند است. برای امر به این مهمی به نقشه برداران آماتور با مهر غیر معتبر و قطعا با قیمت پایین تر اعتماد نکنید. مطمئنا در نقشه ها از طرف اداره ثبت به دلیل عدم رعایت فرمت استاندارد و دقت لازم منجر به دوباره کاری و صرف هزینه و اتلاف وقت بیشتر شما خواهد شد. یک برآورد نقشه برداری از مایملک شما یکی از مهم ترین برگه های اسنادی است که شما باید داشته باشید.

گماردن یک نقشه بردار برای تهیه یک مدرک دقیق و کامل از ملک شما در واقع یک سرمایه گذاری اساسی و لازم می باشد. چرا که یک برآورد نقشه برداری دقیق کامل می تواند در وقت و سرمایه صرف جویی کرده است. و کارها را به درستی روی یک روال منطقی و بدون شبه پیش ببرد.

نقشه کادر یا نقشه بلوکی ملک چیست؟

گاهی از مواقع به دلیل عدم پیاده سازی مکان واقعی ملک در هنگام شروع ساخت و ساز روی زمین و یا به دلیل عدم تطابق ابعاد ملک موجود باشند. این مشکل به وجود می آید. که در زمان ثبت عرصه توسط کارشناسان نقشه برداری ثبت  این مشکل دیده می شود. که جهت پیدا شدن این عدم تطابق کارشناسان ثبت مالکین را برای تهیه نقشه کادر یا نقشه بلوکی ملک به کارشناسان رسمی نقشه برداری ارجاع می نمایند. و نیاز هست نقشه ای از وضع موجود ملک همراه با تمام ملک های همسایه از گذر تا گذر به صورتی که چهار طرف بلوک ملک مذکور با گذر احاطه گردد تهیه شود. دلیل این امر شناسایی محل به وجود آمدن اختلاف در مرز های ملک است. که در نهایت منجر به تجاوز به حریم گذر شده است.

 

دلایل عدم تطابق حدود ملک با سند

1. تجاوز ملک به گذرهای موجود
2. تجاوز ملک به ملک های همسایه
3. بزرگتر بودن ابعاد واقعی ملک از سند

این پروسه معمولا یک پروسه زمان بر در هرسه حالت می باشد. و در موارد1و2 عواقب حقوقی نیز دارد. و در نهایت مشکلات عدیده ای برای مالک به وجود می آید. اما اگر این مشکل به دلیل گزینه سوم باشد. باید ابعاد و مساحت سند تصحیح گردد. که این اتفاق علارقم زمان بر بودن اما عواقب حقوقی ندارد. امیدوارم در آینده ی نزدیک با اجرایی شدن ماده 33 قانون نظام مهندسی در بحث نظارت نقشه برداری دیگر به دلیل پیاده سازی نادرست ملک در ابتدای امر ساخت و ساز شاهد به وجود آمدن این مشکل به دلایل 1و2 نباشیم.

اگر این مشکل به دلیل سوم باشد. که در این صورت قبل از شروع ساخت و ساز ابتدا سند تصحیح گردد. و سپس ساخت و ساز شروع شود. که به دلیل عدم خواب سرمایه و تعهدات ناشی از واگذاری  پیش فروشی ملک کار درست و منطقی می باشد. البته هم اکنون عده ای از مالکین قبل از شروع ساخت و ساز از یک کارشناس  رسمی نقشه برداری جهت پیاده شدن درست ملک استفاده می نمایند. که کاری منطقی و درست است.

در  صورت نیاز به پیاده سازی درست اولیه ملک و یا نیاز به تهیه نقشه کادر (بلوکی) ملک خود با ما تماس بگیرید.

تعیین موقعیت دقیق املاک گمشده

تعیین موقعیت دقیق املاک گمشده که مالک تنها اسناد و مدارک موجود از ملک مانند سند و بنچاق و قولنامه و … را دارد اما از جای دقیق آن اطلاعی ندارد. توسط کارشناسان رسمی دادگستری نقشه برداری انجام می شود. که در واقع به این کار جانمایی پلاک ثبتی می گویند. و به این منظور است. که بر اساس پلاک ثبتی درج شده در سند و اسناد و مدارک و نقشه های موجود کار تعیین موقعیت ملک و مرزها انجام می شود.

از آن جا که در سند های قدیمی و منگوله دار موقعیت دقیق ملک بر اساس مختصات یو تی ام ثبت نشده است. در حال حاضر موقعیت بعضی از املاک مشخص نیست. و مالک از موقعیت آن اطلاعی ندارد. که برای پیدا کردن آدرس این املاک و تعیین موقعیت دقیق آنها که شامل تعیین مرزهای دقیق نیز می شود. نیاز به اسناد و مدارک موجود از ملک و بررسی آن ها و استعلام اسناد و مدارک تکمیلی و نقشه های ثبتی موجود است. که کار جانمایی ملک انجام شود.

انواع جانمایی پلاک ثبتی ملک

جانمایی ملک طبق سند

این عملیات به دلیل  دارا بودن بار حقوقی توسط کارشناسان رسمی دادگستری و قوه قضاییه امور ثبتی، و کاملا مستقل انجام می شود. به این معنی که کارشناس رسمی مربوطه بدون توجه به محلی که مالک به عنوان ملک خود می شناسد. کار جانمایی را انجام می دهد. اگرموقعیت ملک روی محلی که مالک از ملکش می داند. افتاد که فبها و اگرنه ،نظر مالک تاثیری در تغییر نظر کارشناس ندارد. در واقع کارشناس رسمی نقشه های موقعیت ملک را بر اساس عملیات کارشناسانه خود تایید و مهر می کند. نه براساس اظهارات مالک.

موارد رجوع در این پروژه های جانمایی پلاک ثبتی ملک عبارتنداز :

1-مالک سندی دارد که نمی داند موقعیت دقیق آن کجاست
2-سند قدیمی است و در ابعاد ،مساحت و مرز های ملک با ملک های مجاور ابهام وجود دارد.

تهیه نقشه جانمایی ثبتی

تهیه نقشه جانمایی ثبتی به منظور تعیین موقعیت و تعیین مرز های املاکی است که دارای سند های قدیمی منگوله دار هستند. اما از آدرس دقیق این املاک اطلاع دقیقی در دست نیست. و نیاز است که با توجه به اطلاعات مندرج در سند کار تعیین موقعیت این املاک انجام شود. در نهایت نقشه یو تی ام از ملک تهیه و توسط کارشناسان رسمی دادگستری نقشه برداری یا امور ثبتی مهر و امضا شود. و این نقشه یو تی ام تعیین کننده موقعیت و مرز های ملک بر روی کره زمین است.

برای انجام جانمایی پلاک ثبتی املاک گمشده باید در ابتدا اسناد و مدارک موجود از ملک بررسی شود. تا بر اساس این اسناد و مدارک کار تعیین موقعیت و تعیین مرز های ملک انجام شود. و این امور باید توسط کارشناس رسمی دادگستری نقشه برداری یا امور ثبتی انجام شود. تا دسترسی به اطلاعات ثبتی ملک نیز موجود باشد.

برای این موضوع کارشناس در ابتدا اسناد و مدارک موجود از ملک را بررسی می کند. و با توجه به اطلاعات داخل سند مانند پلاک ثبتی و حدود اربعه استعلام نقشه ثبتی ملک را گرفته شود. و با تهیه این نقشه ثبتی و تبدیل آن به سیستم مختصات یو تی ام می توان به موقعیت ملک دسترسی پیدا کرد.

جانمایی زمین زراعی

جانمایی زمین زراعی که در مساحت های بالا هستند و فاقد دیوار کشی و تعیین مرزها هستند. که با شخم زدن زمین این مرزها بهم می ریزد. و زمانی که قصد انجام امور ادرای یا اخذ سند تک برگ را دارند باید جانمایی انجام شود. تا با توجه به سند و نقشه های موجود موقعیت دقیق مرزها بر اساس یو تی ام مشخص شود.

زمین های زراعی معمولا فاقد دیوارکشی و تثبیت مرز هستند. که این امر باعث بهم ریختن مرز های بین زمین ها می شود. زمانی که برای تهیه نقشه یو تی ام اقدام شود. باید حتما جانمایی ملک انجام شود. تا مرز ها و حدود ملک به طور کاملا دقیق تعیین شود. که برای انجام این کار کاملا تخصصی باید به کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی مراجعه شود.

کارشناس با بررسی دقیق مدارک موجود از ملک و با توجه به پلاک ثبتی و اطلاعات کاداستری ملک و با توجه به تبدیل آن به سیستم مختصات یو تی ام موقعیت دقیق ملک تعیین می شود. و با تهیه نقشه یو تی ام  از ملک و تکمیل این نقشه و با چاپ و مهر و امضا آن وسط کارشناس رسمی مربوطه برای انجام امور ثبتی مربوط به زمین اقدام می شود.

هزینه جانمایی سند

هزینه جانمایی سند های قدیمی منگوله دار و شاهنشاهی برای تعیین جای دقیق ملک که دارای پلاک ثبتی و حدود مشخص است. یا برای بررسی و تعیین حدود دقیق ملک از لحاظ موقعیت قرار گیری انجام شود. که انجام این کار مستلزم دسترسی به نقشه ها و اطلاعات ثبتی است. و نقشه جانمایی انجام شده در صورتی دارای اعتبار است. که توسط کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی انجام و مهر و امضا شده باشد.

یکی از مشکلاتی که سند های قدیمی منگوله دار دارند. این است که امکان گمشدن ملک بعد از مدت زمان زیاد وجود دارد. زیرا در این سند ها آدرس ملک را در قالب پلاک ثبتی درج کرده اند. که امکان تشخیص آن راحت نیست. از این جهت است که با گمشدن ملک تنها راه پیدا کردن موقعیت ملک جانمایی پلاک ثبتی سند است. برای انجام این جانمایی باید به کارشناسان رسمی دادگستری امور ثبتی مراجعه شود. و کارشناس با توجه به مدارک موجود و نقشه ها و اطلاعات موجود در اداره ثبت که مورد استفاده کار جانمایی ملک است کار تعیین موقعیت و تعیین مرزهای دقیق را انجام می دهد.

پیاده کردن چهار گوشه ملک

این عملیات یک عملیات دفتری است و تقریبا یک هفته تا ده روزکاری زمان می برد. پیاده کردن چهار گوشه ملک برای املاکی که فاقد دیوار کشی هستند. و یا مرزهای مشخصی ندارند انجام می شود. که در ابتدا باید ملک جانمایی شود. و در مرحله بعد از تهیه نقشه یو تی ام گوشه ها و نقاط برداشت شده به صورت منظم بر روی زمین میخ کوبی می شود. و بر اساس این میخ کوبی ها دیوار کشی های ملک انجام می شود.

برای انچام پیاده سازی گوشه های ملک در ابتدا باید جانمایی ملک انجام شود. و این کار باید با استفاده از اسناد و مدارک موجود مانند سند های قدیمی و بنچاق اطلاعات ملک بررسی می شود. و بعد از آن با توجه به این اطلاعات نقشه ها و اطلاعات ملک تکمیل می شود. بعد از تهیه این نقشه ثبتی موقعیت ملک تعیین و مرزهای ملک تشکیل می شود. در نهایت نقشه یو تی ام از ملک تهیه و براساس این نقشه سند تک برگ برای ملک صادر می شود. بر اساس این نقشه یو تی ام مرزهای ملک به صورت منظم بر روی زمین میخ کوبی می شود.

اما در حالتی وجود دارد که برای حل اختلافات ملکی بین دو ملک باید اسناد و مدارک دو ملک بررسی و در ادامه با تعیین مرزهای دقیق و تهیه نقشه یو تی ام بررسی آثار و تغییرات با توجه به عکس های هوایی موجود کار جانمایی انجام می شود.

نقشه UTM تحدید حدود ثبتی

نقشه UTM تحدید حدود ثبتی ملک به منظور تعیین حدود اربعه و همسایگی های ملک انجام می شود. که به منظور ثبت حدود اربعه از طریق نقشه برداری و تهیه نقشه و حضور کارشناسان در محل به همراه حضور مالک و یا متقاضیان است. که به این امر تحدید حدود ثبتی می گویند. تحدید حدود ثبتی درخواستی است که از طرف سازمان ثبت انجام می شود. و مالک برای ثبت حدود اربعه خود نسبت به تهیه نقشه یو تی ام از ملک و حضور کارشناس و همسایگان چهارگانه ملک در محل انجام می شود. و برای اینکار با توجه به تهیه نقشه یو تی ام و تعیین مرزهای دقیق ملک نسبت به تعیین حدود اربعه ملک که در سند نیز قید شده است. اقدام می شود.

برای انجام این کار با انتشار جند نوبت آگهی از طرف ثبت و مالک و تعیین روز مقرر شده برای حضور مالک و مالکین همسایگی های چهارگانه ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری نقشه برداری یا امور ثبی انجام می شود. در این حالت اگر مالک در روز مقرر شده حضور نداشته باشد. تحدید حدود ثبتی انجام می شود.

در حالت دیگر اگر مالک حضور داشته باشد. اما مالکین همسایگی های ملک حضور نداشته باشند تحدید حدود ثبتی انجام نمی شود. و به روز دیگری موکول می شود. در روز آخر اگر مجددا مالک و همسایگی ها حضور نداشته باشند تحدید حدود مجددا انجام نمی شود. و حق الزحمه تحدید حدود دو برابر می شود.

نقشه یو تی ام

جانمایی پلاک ثبتی ملک طبق معرفی مالک (نقشه یو تی ام  utm)
این عملیات یک عملیات فنی همراه با برداشت میدانی با تجهیزات مخصوص نقشه برداری است. که به همین دلیل توسط کارشناس رسمی سازمان نظام مهندسی انجام می شود. به این ترتیب که مالک از موقعیت ملک خود اطمینان دارد. و این مالک استکه چهار گوشه ملک و مرزهای آن با ملک های مجاور را به نقشه بردار معرفی می کند. نقشه بردار طبق اظهار مالک عملیات برداشت زمینی را انجام می دهد. و نقشه موقعیت ملک در سیستم مختصات یو تی ام تهیه و ممهور به مهر کارشناس رسمی نظام مهندسی مربوطه می شود. این عملیات یک عملیات توام برداشت زمینی و کار دفتری است. که معمولا کمتر از یک هفته زمان میبرد.

مزیت نقشه یو تی ام

موارد رجوع در این نوع پروژه های  نقشه یو تی ام و جانمایی پلاک ثبتی ملک عبارتند از :

1. تعیین مساحت و ابعاد دقیق ملک جهت ثبت و صدور سندتک برگی
2. تعیین مختصات یوتی ام دقیق ملک جهت ثبت درسیستم کاداستری اداره ثبت مربوطه
3. تغییر وضعیت محدوده ملک مانند تعریض کوچه ،تعریض خیابان ،عقب نشینی و غیره لزوم جانمایی پلاک ثبتی در مورد زمین های بزرگ

وقتی دستور تهیه نقشه utm به مالک ابلاغ می شود. توسط ادارات ثبت،شهرداری ها و یا سازمان های دیگر مرتبط با امور اراضی مانندسازمان منابع طبیعی ،جهاد کشاورزی ،بنیادمسکن و… مالک موظف است. به صورت مستقل با هزینه شخصی ،نقشه utm دقیق ملک را توسط یکی از کارشناسان رسمی نقشه برداری تهیه و نقشه مهر شده را به ارگان مربوطه در مدت زمان تعیین شده تحویل دهد.

 

در مواردی که مساحت زمین کم است. و مالک اشراف کامل به حد و مرز اربعه ملک دارد:

1. ملک دیوار کشی و حصارکشی شده است
2. ملک محدود به ملک های مجاور شده به طوری چهار طرف ملک بسته شده است .
3. ملک با مرزهای طبیعی مانند نهر ،سنگ چین و…قابل رویت است .

نقشه بردار کارشناس رسمی طبق آنچه مالک به عنوان حدود ملک خود در محل ملک به نقشه بردار نشان می دهد. (طبق معرفی مالک)نقشه برداری را انجام و حدود و مساحت را تایید می کند .

اما در مواردی که مساحت زمین چندین هزار متر مربع است ، مالک به حد و مرز دقیق ملک (با دقتی که مدنظر ادارات و سازمان های مربوطه است ) نمی تواند. واقف باشد چرا که امکان پذیر نیست. در این  مواقع تنها گزینه برای تثبیت و تایید حدود و مساحت ملک ،جانمایی پلاک ثبتی ملک است.